Cum închiriem mai departe un apartament închiriat? – Închiriere și vânzare a folosinței

Sublocațiunea și cesiunea locațiunii

Dacă suntem locatarul unui apartament, însă dorim să îl valorificăm pe altă cale, iar nu în scopul propriului uz, putem urmări două facultăți: sublocațiunea (închiriere) și cesiunea locațiunii.

Există însă anumite aspecte ale contractului încheiat care, odată puse în lumină, devin impedimente în demersul uneia dintre părți. Astfel încât, vor fi tratate mai jos condițiile care trebuie îndeplinite pentru realizarea unuia dintre cele doua noi contracte.

În principiu, închirierea nu este un contract intuitu personae, locatarul având dreptul de a subînchiria sau cesiona dreptul său către o terță persoană, cu condiția ca o asemenea posibilitate să nu îi fie interzisă prin contract.

 

Sublocațiunea presupune încheierea unui contract de închiriere între locatar și o terță persoană care urmează sa aibă calitatea de sublocatar.

Față de acest nou contract de închiriere, locatorul din contractul principal are calitatea de terț. El nu are o acțiune directă împotriva sublocatarului, de exemplu, pentru plata chiriei, dar poate acționa pe calea acțiunii oblice.

De asemenea, locatorul poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat, dar numai în limita chiriei datorate de acesta.

Încetarea contractului de locațiune principal atrage încetarea sublocațiunii potrivit principiului accesorium sequitur principale.

Condițiile de valabilitate ale contractului de sublocațiune:

Închirierea sublocației să nu fie interzisă expres prin contractul principal

Rezultatul interzicerii sublocațiunii prin contractul principal, printr-o clauză expresă, este conferirea acestui contract caracter intuitu personae. Locatarul poate revoca oricând o asemenea clauză, pe toată durata locațiunii, spre exemplu, primind direct de la subchiriaș prețul folosinței bunului și întocmind, în scop probator, chitanță eliberatorie.

Nerespectarea  unei astfel de interdicții conduce la rezilierea contractului de locațiune principal pentru neexecutare culpabilă a obligațiilor de către locatar, cu plata de daune-interese.

Clauza de interzicere a sublocațiunii trebuie interpretată restrictiv. De exemplu, dacă s-a interzis sublocațiunea totală, este permisă cea parțială, iar dacă interdicția este imprecisă (“Nu se poate subînchiria”) ea se interpretează în sensul unei sublocațiuni totale, cea parțială fiind permisă.

Atfel, nepermiterea sublocațiunii, fiind o excepție de la regula  instituită de art. 1805 C. Civ., nu se prezumă, ci trebuie precizată expres în contractul de locațiune.

Locațiunea nu trebuie să conțină dispoziții contrarii contractului principal, întrucât sublocatarul nu poate avea mai multe drepturi decât locatarul.

Astfel, prin subînchiriere, locatarul nu poate modifica destinația bunului, nu poate subînchiria de exemplu casa de locuit cu destinație de spațiu comercial.

În aceste limite, sublocațiunea poate fi convenită în alte condiții decât contractul inițial (ex. chirie mai mică, durată diferită).

Cesiunea, spre deosebire de sublocațiune care este, practic, un nou contract de închiriere, cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință, adică o cesiune de creanță cu titlu oneros.

Întrucât dreptul civil român nu cunoaște cesiunea de obligații, obiectul cesiunii, în contextul analizat, nu-l pot constitui toate efectele contractului de locațiune, ci numai drepturile locatarului. Acesta din urmă va rămâne obligat în continuare față de locator care are calitatea de terț față de contractul de cesiune și care, în consecință, nu are o acțiune directă împotriva cesionarului.

Va opera, de asemenea, principalul efect al cesiunii, anume acela că cesionarul se va subroga cedentului locatar, în privința drepturilor. Cesionarul se va putea îndrepta direct împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locațiune sau rezilierea lui pentru neexecutare, cu daune-interese.

Locatarul-cedent va garanta însă numai existența dreptului de folosință în condițiile din momentul închirierii contractului, nu și executarea obligațiilor de către locator.

Interdicția de a îchiria atrage după sine și interdicția de a ceda contractul, căci cesiunea produce efecte mai grave decât sublocațiunea.

 

 

Ion Dogaru- "Drept civil. Contractele speciale"

 

Comments
Se incarca...
NU RATA!
Aboneaza-te la newsletter
Fii primul care sa primeasca ultimele stiri bune de citit dimineata la cafea.
Ramai conectat
close-link







.

PRINDE UN LOC







.
close-link
Aboneaza-te la continut exclusiv. Fii primul care afla noutatile.
Aboneaza
close-image