Gaseste un avocat specializat

Avocatoo magazin GDPR

Cum îl poate determina chiriașul pe proprietar să efectueze reparațiile necesare?

Odată cu încheierea unui contract de locațiune (închiriere), ambele părți contractante dobândesc atât drepturi, cât și obligații, iar prin nerespectarea acestor obligații se nasc prejudicii către cealaltă parte. Cum se poate astfel acționa în cazul în care apar conflicte între părți?

Într-un contract de locațiune, una dintre părți este locatorul, iar cealaltă este locatarul–  pentru o mai ușoară urmărire a articolului, aceștia vor fi numiți în continuare „proprietar” și „chiriaș”.

Aducem în discuție obligația proprietarului (locatorului) de menținere a stării corespunzătoare de întrebuințare a bunului, sau obligația de a menține lucrul în bună stare de funcționare.


Curs online GDPR

În baza art.1788 alin.1, în timpul locațiunii, proprietarul are obligația de a face reparațiile necesare bunei folosințe a lucrului (reparațiile capitale, înlăturarea degradărilor ce provin din uzul normal al lucrului sau cazul fortuit, forța majoră ori vicii de construcție a lucrului). Micile reparații locative (art. 1802 „În lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului”), potrivit uzanțelor, sunt în sarcina chiriașului, din momentul predării, cu excepția celor care se datorează forței majore (art. 1351 alin.2 definește forţa majoră ca fiind “orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil”). Toate reparațiile, chiar și cele locative, anterioare predării bunului, sunt în sarcina proprietarului, acesta fiind obligat să predea lucrul în stare bună de funcționare, pentru a nu se putea presupune că acestea au fost cauzate de chiriaș.

Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor (art. 1788 alin.3 ).

În practică, sub imperiul Codului Civil din 1864, în lipsa unor dispoziții exprese, s-a admis că, atunci când reparațiile capitale presupun urgență, ele pot fi efectuate de chiriaș chiar și fără autorizarea instanței de judecată, urmând ca valoarea lor să poată fi recuperată prin diminuarea corespunzătoare a chiriei. Art. 1788 alin.4 din Noul Cod Civil prevede că  “În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării”.

Jurisprudența în materie reține că, spre exemplu, „proprietarul este obligat să întrețină, să repare și să înlocuiască, parțial sau total, elementele instalațiilor aferente clădirii, și anume: ascensorul, hidroforul, instalațiile de încălzire centrală și de preparare a apei calde, punctele termice și crematoriile, astfel încât să asigure o bună funcționalitate a acestora pe toată durata de serviciu a clădirii.”

 


Opțiunile chiriașului

Dacă proprietarul nu își îndeplinește de bunăvoie această obligație, chiriașul poate solicita, printr-o acțiune în justiție:

obligarea acestuia la executarea lucrărilor

Fa-ti singur implementarea GDPR

autorizarea lui să execute aceste lucrări pe cheltuiala proprietarului 
rezilierea contractului

El poate invoca, de asemenea, excepția neîndeplinirii contractului (non adimpleti contractus), drept pentru care

→ va putea refuza plata chiriei până la efectuarea reparațiilor de către proprietar.

Corelativ drepturilor ce îi revin chiriașului (locatarului), apar și obligații, în acest caz obligația de a folosi lucrul cu prudență și diligență.


Reparațiile de întreținere curentă (reparațiile locative) sunt în sarcina chiriașului. Acesta poate efectua numai lucrări de mică însemnătate, care nu se consideră schimbare de destinație, de exemplu, instalarea de gaze, telefon, alarmă, aer condiționat etc.

Reparațiile importante (capitale), precum și degradările provenite din uzul normal al lucrului sunt în sarcina proprietarului. În acest caz, chiriașul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuilei, să îl notifice de îndată pe proprietar în legătură cu necesitatea efectuării reparațiilor ce cad în sarcina sa (art. 1801 C. Civ.).

Dacă însă degradarea s-a produs din culpa chiriașului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă reparațiile sunt importante. În acest caz, degradarea privește inclusiv „cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedește că a survenit fortuit” (art. 1822 alin.1 C. Civ.).

Tot astfel, răspunderea chiriașului este antrenată și pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun (art. 1822 alin.2 C. Civ.).

Dacă chiriașul nu efectuează reparații locative, proprietarul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locațiunii „căci inconvenientele lipsei de întreținere (ex. zugrăveli) sunt suportate de locatar”.

Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului  (art. 1804 C. Civ.).

 

 

Materiale auxiliare:

Liviu Stănciulescu- "Dreptul contractelor civile" 

Ion Dogaru- "Drept civil. Contractele speciale"

Avocatoo magazin GDPR

Comments
Se incarca...
Vrei să ne știi triști?

Abonează-te la newsletter!

Si vom fi fericiți.
DA-MI MAILURI
close-link